Sie verwalten Objekte mit Sammelgaragentoren, Schranken, Rolltoren und Brandschutztüren. Die Prüfpflicht liegt beim Betreiber, der Anruf vom Mieter landet bei Ihnen, und im Schadensfall fragt die Versicherung nach dem Protokoll. Ich übernehme Prüfung, Wartung und Störungen im gesamten Südschwarzwald – mit Abrechnung je Objekt und Unterlagen, die in Ihre Eigentümerversammlung passen.
Bei kraftbetätigten Türen und Toren ist der Betreiber dafür verantwortlich, dass geprüft und gewartet wird – nicht der Hersteller und nicht der Mieter. Die sicherheitstechnische Prüfung muss durch einen Sachkundigen erfolgen, vor der ersten Inbetriebnahme, nach wesentlichen Änderungen und danach mindestens einmal jährlich.
Entscheidend ist dabei das Prüfprotokoll: Es muss bestimmte Angaben enthalten, vom Prüfer unterschrieben, Ihnen ausgehändigt und am Objekt aufbewahrt werden. Ohne dieses Protokoll haben Sie im Schadensfall nichts in der Hand – und genau danach wird gefragt.
Ich schreibe Ihnen die Regelwerke mit Namen hin, damit Sie es nachlesen und gegenüber Eigentümern begründen können. Das ist kein Rechtsrat, aber es ist die Grundlage, auf der ich prüfe.
| Regelwerk | Was darin steht |
|---|---|
| DGUV Information 208-022Türen und Tore | Der Betreiber ist verantwortlich, dass Instandhaltung durchgeführt wird. Die sicherheitstechnische Prüfung kraftbetätigter Türen und Tore erfolgt durch Sachkundige, vor erster Inbetriebnahme, nach wesentlichen Änderungen und wiederkehrend – mindestens einmal jährlich. Regelt auch, was im Protokoll stehen muss. |
| ASR A1.7Technische Regeln für Arbeitsstätten, Türen und Tore | Gilt für Arbeitsstätten, also gewerbliche Objekte und alle Bereiche, in denen Beschäftigte oder Dienstleister tätig sind. Daraus kommt das jährliche Prüfintervall. |
| Betriebssicherheitsverordnung | Arbeitsmittel dürfen nur benutzt werden, wenn sie geprüft und in sicherem Zustand sind. Die Prüfung ist zu dokumentieren. |
| DIN EN 12453 und DIN EN 16005 | Die Kraftgrenzen an Schließkanten. Geprüft wird mit einem Kraftmessgerät, das den Kraftverlauf über die Zeit aufzeichnet – die Messwerte gehören ins Protokoll. Nach Augenschein ist das nicht feststellbar. |
| Herstellervorgaben | Umfang und Intervall der Wartung bestimmt der Hersteller. Die Betriebs-, Wartungs- und Prüfanleitung muss am Objekt vorhanden bleiben. Verbaut werden dürfen nur Ersatzteile, die der Herstellerspezifikation entsprechen. |
| Brandschutztüren mit Feststellanlage | Hier kommt ein zweites Intervall dazu: Die Feststellanlage prüft der Betreiber monatlich, ein Sachkundiger jährlich. Das wird in Wohnanlagen regelmäßig vergessen. |
Hier bin ich ehrlich, weil manche Anbieter das zu einfach darstellen: Die ASR A1.7 gilt für Arbeitsstätten, eine reine WEG-Tiefgarage ist keine. Trotzdem bleiben drei Dinge bestehen: die Verkehrssicherungspflicht des Betreibers gegenüber allen, die die Anlage benutzen, die Herstellervorgabe zur Wartung – von der Gewährleistung und Garantie abhängen – und der Umstand, dass eine Tiefgarage zur Arbeitsstätte wird, sobald dort Hausmeister, Reinigungs- oder Pflegedienste regelmäßig arbeiten.
Praktisch gesehen: Die jährliche Prüfung mit Protokoll ist in beiden Fällen der Weg, auf dem Sie als Verwalter aus der persönlichen Verantwortung herauskommen. Sie kostet pro Anlage weniger als eine einzige Störungsanfahrt.
Bevor Sie über einen Wechsel nachdenken, nehmen Sie das letzte Prüfprotokoll Ihres jetzigen Dienstleisters und gehen Sie diese Liste durch. Nach DGUV-Information 208-022 muss ein Protokoll diese Angaben enthalten:
| Pflichtangabe | Steht das drin? |
|---|---|
| Bezeichnung des Tores oder der Tür | Nicht nur „Garagentor“, sondern eindeutig zuordenbar |
| Standort | Objekt und Lage im Objekt – bei mehreren Anlagen entscheidend |
| Prüfdatum | Und damit nachrechenbar, ob das Intervall gehalten wurde |
| Name des Prüfers | Eine Person, nicht nur ein Firmenstempel |
| Feststellungen | Was in Ordnung war und was nicht – ein Protokoll ohne einen einzigen Befund ist kein gutes Zeichen |
| Ergebnisse der Kraftmessung | Zahlenwerte. Fehlen sie, wurde nicht gemessen – und dann ist es keine sicherheitstechnische Prüfung. |
| Unterschrift des Prüfers | Das Protokoll ist zu unterschreiben und Ihnen auszuhändigen |
Handschriftliche Messwerte sind ausdrücklich in Ordnung. Was nicht in Ordnung ist: ein Wartungsnachweis ohne Messwerte, ohne Befunde und ohne Namen. Den hätte ich als Verwalter im Schadensfall gerne nicht in der Akte.
Beides schreibe ich mit Foto in die Mängelliste, mit Kostenschätzung und Dringlichkeit. Dann können Sie es der Versammlung vorlegen, statt es zu erklären.
Technisch ist die Prüfung dieselbe. Der Unterschied liegt darin, was danach auf Ihrem Schreibtisch landet – und was nicht.
| Leistung | Warum das für Sie zählt |
|---|---|
| Abrechnung je Objekt, mit Ihrer Objektnummer | Eine Rechnung pro Objekt, mit Ihrer eigenen Objekt- oder Kostenstellennummer in der Betreffzeile. Sie können sie ohne Umsortieren in die Abrechnung übernehmen. Keine Sammelrechnung, die Sie selbst aufteilen müssen. |
| Wartung und Instandsetzung getrennt ausgewiesen | Auf jeder Rechnung getrennt, weil die beiden Positionen bei Ihnen unterschiedlich behandelt werden. Sie müssen nicht beim Steuerberater nachfragen, was davon was war. |
| Mängelliste mit Dringlichkeit und Kostenschätzung | Jeder Befund in drei Stufen: sofort, dieses Jahr, beobachten – jeweils mit Foto und geschätzten Kosten. Damit Sie entscheiden können, ohne nachzufragen. |
| Beschlussvorlage für die Eigentümerversammlung | Auf Wunsch formuliere ich zu einem größeren Posten eine Seite, die Sie als Anlage zur Tagesordnung nehmen können: Ausgangslage, zwei Varianten, Kosten, Empfehlung. Das ist die Arbeit, die Verwaltern sonst am Abend bleibt. |
| Jahresplanung statt Einzelterminen | Ich schlage Ihnen einmal im Jahr die Termine für alle Objekte vor, zeitlich und geografisch gebündelt. Sie bestätigen einmal, der Rest läuft. Anfahrt fällt je Objekt und Termin nur einmal an. |
| Terminabsprache direkt mit Mietern | Wenn jemand in der Wohnung sein muss, mache ich das selbst aus. Ihre Mitarbeiter müssen keine Termine koordinieren und nicht dreimal hinterhertelefonieren. |
| Störungsnummer für Mieter und Nutzer | Auf Wunsch hänge ich an die Anlage ein Schild mit meiner Nummer. Dann ruft der Mieter mit dem klemmenden Tor nicht erst Sie an. |
| Protokollarchiv | Alle Protokolle und Fotos bleiben bei mir archiviert und sind auf Anruf wieder da – auch Jahre später, auch wenn bei Ihnen der Sachbearbeiter gewechselt hat. Am Objekt bleibt die Papierfassung, wie es sein muss. |
| Ein Ansprechpartner | Sie erreichen mich selbst, nicht eine Zentrale, die Rückruf verspricht. Das ist der Punkt, den mir Verwalter am häufigsten als Grund für den Wechsel nennen. |
Mehr Anlagen heißt weniger Anfahrt pro Anlage, und das gebe ich weiter. Die Prüfung umfasst Mechanik, Federn, Seile, Tragmittel, Fangvorrichtungen, Antrieb, Steuerung, Schutzeinrichtungen, Kraftmessung an den Schließkanten und das unterschriebene Protokoll.
| Anzahl Anlagen | Prüfung und Wartung je Anlage und Jahr |
|---|---|
| 1 bis 2 | ab 149 € |
| 3 bis 5 | ab 129 € |
| 6 bis 10 | ab 115 € |
| ab 11 | auf Angebot |
Inklusive MwSt., für Standardanlagen bis zur Größe eines Sammelgaragentores. Anfahrt fällt je Objekt und Termin nur einmal an, nicht je Anlage. Brandschutztüren mit Feststellanlage, Schnelllauftore, Schranken und große Industrieanlagen rechne ich einzeln – das sage ich Ihnen nach der Bestandsaufnahme, nicht vorher ins Blaue.
Objekte mit Wartungsvertrag kommen bei Störungen vor – nicht gegen Aufpreis, sondern weil ich die Anlage kenne, die Historie habe und das Ersatzteil meist schon dabei habe.
Herstellerunabhängig: Hörmann, ConDoor, Novoferm, Normstahl, Teckentrup, Wiśniowski, Köster, Crawford, Sommer, Marantec, GfA Elektromaten, Berner. Ich war im Hörmann Werkskundendienst Servicetechniker, Montageleiter und Projektleiter – die Baureihen, die in Ihren Bestandsobjekten hängen, kenne ich aus der Zeit, in der sie neu waren.
Bonndorf im Schwarzwald und 50 km Umkreis: Landkreis Waldshut, Breisgau-Hochschwarzwald, Schwarzwald-Baar-Kreis, Landkreis Konstanz und Lörrach-Nord. Alle Orte mit Entfernung und Fahrzeit unter Einsatzgebiet. Wenn Ihre Objekte verteilt liegen, bündele ich die Termine nach Route – das senkt Ihre Anfahrtskosten spürbar.
Sie müssen nicht Ihren gesamten Bestand umstellen, um mich auszuprobieren. Nehmen Sie ein Objekt – am besten das, das Ihnen am meisten Ärger macht.
Adresse, Art der Anlage, ungefähres Baujahr, wenn bekannt der Hersteller. Eine Tabelle oder eine Mail genügt, Fotos helfen.
Ich fahre hin, sehe mir die Anlage an und sage Ihnen, in welchem Zustand sie ist, was fehlt und was die Prüfung kosten würde. Daraus entsteht keine Verpflichtung.
Kein Rahmenvertrag mit Kleingedrucktem, sondern ein Preis je Anlage und Jahr. Sie können objektweise entscheiden und objektweise in der Versammlung beschließen lassen.
Danach halten Sie das Protokoll und die Mängelliste in der Hand und können vergleichen, was Sie vorher bekommen haben.
Wenn ein Posten über die Eigentümerversammlung beschlossen werden muss, braucht er die Zahlen vorher. Die meisten Versammlungen liegen im ersten Halbjahr – die Bestandsaufnahme ist also im Herbst und Winter am nützlichsten, damit Prüfung und etwaige Instandsetzung in den Wirtschaftsplan kommen. Sprechen Sie mich jetzt an, dann liegen Ihnen die Unterlagen rechtzeitig vor.
Oder direkt: +49 (0) 151 50 75 67 59 · info@be-guentert.de
Sie sprechen mit Mathias Güntert, nicht mit einem Vertrieb.
Die wiederkehrende sicherheitstechnische Prüfung kraftbetätigter Türen und Tore sollte nach DGUV-Information 208-022 mindestens einmal jährlich durch einen Sachkundigen erfolgen, zusätzlich vor der ersten Inbetriebnahme und nach wesentlichen Änderungen. Bei starker Nutzung oder rauen Bedingungen kürzer. Feststellanlagen an Brandschutzabschlüssen prüft der Betreiber zusätzlich monatlich.
Verantwortlich dafür, dass geprüft und gewartet wird, ist der Betreiber der Anlage. In der Praxis landet das bei der Verwaltung, die für die Gemeinschaft handelt. Deshalb ist das unterschriebene Prüfprotokoll mit Kraftmesswerten so wichtig: Es ist der Nachweis, dass die Anlage geprüft war. Eine rechtliche Einschätzung Ihres konkreten Falls kann ich nicht geben, dafür ist Ihr Anwalt oder Verband da – die technische Grundlage liefere ich.
In der Praxis werden laufende Wartungskosten als Betriebskosten behandelt und umgelegt, wenn das im Mietvertrag vereinbart ist, während Instandhaltung und Instandsetzung beim Eigentümer bleiben. Genau deshalb weise ich auf jeder Rechnung beide Positionen getrennt aus. Die Beurteilung im Einzelfall müssen Sie oder Ihr Steuerberater treffen, aber Sie bekommen von mir die Rechnung, mit der das ohne Nachfragen geht.
Sachkundig ist, wer durch Ausbildung, Tätigkeit, Erfahrung und Kenntnis der einschlägigen Sicherheitsregeln beurteilen kann, ob eine Anlage sicher betrieben werden kann – und wer die nötigen Messmittel einsetzen kann, insbesondere ein Kraftmessgerät für die Schließkanten. Ich war über 20 Jahre in der Tor- und Antriebstechnik, davon als Servicetechniker, Montageleiter und Projektleiter im Hörmann Werkskundendienst, und prüfe mit Kraftmessgerät.
Vielleicht gar nicht. Nehmen Sie das letzte Protokoll und prüfen Sie, ob Prüfdatum, Name des Prüfers, Feststellungen, Kraftmesswerte und Unterschrift darin stehen. Wenn ja, ist es gut. Wenn Messwerte und Befunde fehlen oder das Intervall gerissen ist, lohnt ein Gespräch. Der zweite Grund, den Verwalter mir nennen, ist nicht der Preis, sondern die Erreichbarkeit.
Ja, und mit Ihrer Objekt- oder Kostenstellennummer in der Betreffzeile, wenn Sie sie mir geben. Wartung und Instandsetzung stehen getrennt. Keine Sammelrechnung, die Sie selbst auf die Objekte verteilen müssen.
Ja, wenn Sie das wollen. Ich hänge ein Schild mit meiner Nummer an die Anlage. Der Mieter ruft dann mich an statt Sie, und Sie bekommen die Meldung mit dem Ergebnis. Bei Kosten über einem mit Ihnen vereinbarten Betrag frage ich vorher bei Ihnen an und mache nichts auf eigene Faust.
Objekte mit Wartungsvertrag haben Vorrang. Im Raum Bonndorf bin ich bei echten Notfällen oft innerhalb einer Stunde da, im 50-km-Radius entsprechend länger. Weil ich die Anlage kenne und die Historie habe, ist das Ersatzteil meist schon im Auto.
Dann bekommen Sie sie als Mängelliste mit Fotos, Dringlichkeitsstufe und Kostenschätzung – und auf Wunsch eine Seite, die Sie als Beschlussvorlage in die Eigentümerversammlung nehmen können. Instandgesetzt wird nichts ohne Ihre Freigabe. Eine Ausnahme: Wenn eine Anlage akut unsicher ist, etwa bei abgeklemmter Lichtschranke, sage ich Ihnen das sofort und setze sie nicht einfach wieder in Betrieb.
Ja, das ist der häufigste Fall im Bestand. Ich nehme die Anlage auf, bestimme Hersteller und Baureihe – auch wenn das Typenschild fehlt oder überstrichen ist – und lege die Dokumentation neu an. Wie das geht, steht auf Welches Garagentor habe ich?